住宅ローン返済中の家を売却するには、その建物や土地に設定されている「抵当権」を抹消すれば売却することができます。抵当権は住宅ローンを組む際につけられているので、住宅ローンを完済することによって抹消することができます。
この場合は住宅ローンの残債を完済し、抵当権を抹消してから家を売るという流れになります。逆に言うと、抵当権を抹消できなければ家を売ることができないということです。
抵当権とは
住宅の土地や建物を担保とする権利のことです。住宅ローンを組んで金融機関がお金を貸す時に、何かしらのアクシデントで貸したお金を回収できなくなってしまった場合、 担保として住居や土地などの不動産を処分してお金を回収するための権利です。
多くの方が利用している住宅ローンにも、金融機関は購入した家や土地に抵当権を設定しています。 住宅ローン契約者に返済を続けられなくなる事が起これば、金融機関は家や土地を処分してその売却代金を回収します。そのため住宅ローンを完済したら、設定された抵当権を外す手続き(抵当権抹消手続き)を行います。
ローンの借入残高（残債）は、固定金利の場合借りたときに発行されますが、変動金利で契約した場合は、毎年金融機関から送られてくる返済予定表で確認することができます。
返済予定表を無くしてしまった場合は、金融機関から残高証明書を発行してもらうこともできます。
家の売却資金をローンの返済に充てるため、自宅を売却した場合にいくらで売れるのかを調べましょう。
おおよその売却価格を知るには、不動産会社に査定を依頼をして調べてもらう方法を取りましょう。
・今すぐに家の売却価格がわかります
現在の住宅ローンの残債と、予想される家の売却金額を照らし合わせて差額がいくらになるのか確認しましょう。家の売却金額から諸経費を差し引いた金額がローン残債を上回っている場合は、売却で得た資金使ってローンを完済できるため売却に問題はありません。
ローンの残債より家の査定額が高いといっても、査定額で売れるとは限らないので注意してください。 さらに諸経費（仲介手数料など）もかかるため、それらを差し引いた金額がローンの残債を上回っているか、マイナスになってしまう分は貯蓄でまかなえるようなら、売却の手続きを進めても良いでしょう。
新しい家を購入して住み替える場合に、ローン残債を新しい家の住宅ローンに一本化できる、住み替えローンという方法もあります。 売却価格がローン残高より少なくても、自己資金を用意しなくても良いことが利点です。
※新しいローン契約と古いローンの返済を同時に進めるため、タイミングが難しく、借入総額も増えるので、収入によっては審査に通らない可能性もあります。
任意売却とは金融機関の同意を得て、売却代金を充てても残る残債を返済していくという方法です。不動産会社が仲介し、ローンを契約している金融会社を交渉したうえで、市場で家を売却します。
任意売却は返済が滞ってから6ヶ月経過後に行われ、期限内に売れなければ競売にかけて貸付金を回収を目指します。競売にかけられると安く売れてしまうので、大半が売却金がローン残高に届きません。その後は残金を分割で返済していくことになります。
