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不動産売買契約書とは?

不動産

売買契約書

と内容

について

不動産売買契約書とは

不動産売買における合意・取決めの内容を盛り込んだ契約書です。

売主側と買主側が契約内容に相違がないかを確かめる事と、契約後のトラブルを回避するために重要な書類です。

不動産仲介会社(宅地建物取引業者)が売買仲介をおこなう場合には、宅地建物取引業法によって、契約が成立した際、遅滞なく宅地建物取引士が記名・押印した契約内容を記した書面(不動産売買契約書)を交付することが義務づけられています。

契約書にサインをする手元のイラスト

主な記載内容

01 売買の目的物及び売買代金

売主が所有している不動産を、契約書記載の売買代金をもって買主が買い受けることが書かれています。

売買契約とは、売主が、買主に対して不動産の所有権を移転することを約束し、買主が、売主に対してその対価として代金を支払うことを約束することを内容とする契約です。

打合せをする様子

02 売買対象面積・測量・代金清算

土地の面積は登記簿の記載をそのまま使う場合と、実際に現地まで行き測量する方法があります。

不動産売買契約締結後に測量を行う場合には、登記事項証明書に記載された面積と差異がある分について、別途売買代金の清算をする場合と清算をしない場合などを契約条件をすりあわせた上で、契約条文に記載します。

契約の席の様子

03 売買代金、手付金の額、支払い日

不動産売買の契約時に、買主は売主へ手付金(売買代金の一部)を支払い、引き渡し時に残代金の支払いをするのが一般的です。

不動産売買契約で支払われる手付金には、解約手付、証約手付、違約手付があり、解約手付として支払われることが多いです。売買代金や中間金、支払いが複数回にわたる場合は各支払い日に誤りがないか確認します。

お金と家を交換するイラスト

04 所有権移転の時期

買主が売主に売買代金を全額支払った時点で、売主から買主に所有権が移転するという内容です。

通常では、代金支払いの時に所有権移転登記に必要な書類や鍵等を買主に引き渡します。

家のイラストとサインをする手元

05 境界の明示

土地・戸建の不動産取引の場合には、売主は現地にて買主に隣地との境界を境界標にて明示することを定めています。

また、境界標がないときは売主は隣地所有者の立会い・承諾のもと、引渡し時までに新しい境界標を設置して境界を確定させることが必要です。

家のイラスト

06 引渡しの時期

不動産の引渡し日が記載されています。

売主は引っ越しの予定などを踏まえて、引き渡しの時期を設定しましょう。

家のカギを手渡す人

07 抵当権等の抹消

売主は所有権移転時期までに、抵当権・賃借権などの買主への所有権移転を阻害する一切の負担を除去・抹消するという内容です。

一般的に、この抹消手続きは決済当日に所有権移転と同時に登記申請されます。

住宅街の写真

08 所有権移転登記等

売主は売買代金の受領と同時に、買主への所有権移転の登記申請をしなければならないことが記載されています。

一般的に所有権移転登記申請に要する費用は、買主の負担となります。

営業マンと売主の写真

09 付帯設備等の引き継ぎ

中古住宅などでは、室内の照明やエアコンなどの設備、敷地内の庭木や庭石などの引き継ぎについて明確にしておきます。

付帯設備等の引き継ぎをめぐるトラブルは意外と多く発生するので、引き継ぐものと撤去するものを、売主と買主との間で充分に調整します。

キッチンのイラスト

10 公租公課等の分担

不動産売買契約では、固定資産税や都市計画税といった公租公課を売主と買主の間で精算するのが一般的です。

引渡し完了日の前日までを売主、引渡し完了日以降を買主が収益または、負担することが規定されており、引渡し完了日をもって清算することが定められています。

計算機を使って計算をする様子

11 引き渡し前の物件の滅失・毀損(きそん)

天災など売主・買主双方に責任のない理由によって不動産が無くなってしまったり、壊れた場合や修復が困難な場合には、不動産売買契約の解除が可能という内容です。

地震によって地割れをした地面

12 手付解除

契約書に記載された手付解除期日までなら、売主は手付金の倍額を買主に支払いをする事で不動産売買契約を解除でき、買主は手付金を放棄することで不動産売買契約を解除できるとした内容です。

当事者間の合意で手付解除を認めない契約にしたり、手付解除が可能な期間を限定することも可能です。解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。

コインを手渡す人

13 瑕疵の責任

売買物件に隠れた瑕疵(欠陥など)が発覚した場合、売主は瑕疵担保責任(物件の修補や損害を賠償する義務)を負います。

不動産の引渡し完了後、一定期間の間に、不動産に隠れたる瑕疵が見つかった場合には売主の瑕疵担保責任があると規定されています。瑕疵担保責任期間は、一般的に個人間の取引の場合、引渡し完了日から3ヵ月と規定しています。

壁に穴が開いている様子

14 融資利用の特約

買主が住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、売買契約にローン特約を付すことが一般的です。 特約により、住宅ローンの審査が不調に終わった場合、買主は売買契約を無条件で解除することができます。

また、不動産売買契約書には、融資利用の申込先、融資承認取得期日、融資金額、融資利用の特約に基づく契約解除期日を厳格に取決めることになります。

パソコンに向かって融資が通るよう祈る人

15 契約違反による解除・違約金

売主又は買主が、不動産売買契約の債務の履行を怠ったときには、その相手方に対し、書面により債務の履行を催告した上で、不動産売買契約を解除して、違約金の支払いを請求することができると記載されています。

違約金等はおおむね売買代金の20%までの範囲で設定されることが多いです。

禁止マークと静止する手
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